In Spanje heb je een advocaat nodig omdat deze alle nodige checks doet op een woning. Omdat een woning vaak bij meer makelaars te koop staat, doet de makelaar minder onderzoek naar de woning. De kans is nl groot dat een van de andere makelaars de woning verkoopt en daarom investeren ze minder tijd in een woning. Op de dag van de overdracht heeft ook de notaris een controlerende functie, maar de advocaat doet het voortraject. In Spanje neem je de schuld op de woning over als koper, dus is het van het grootste belang dat er geen achterstallige betalingen zijn in water- en lichtafrekeningen, of van de lokale belastingen of een hypotheek. De advocaat checkt ook of het kadaster en het register overeenkomen, in Spanje is het kadaster niet betrouwbaar. Ook controleert hij of er geen meldingen bij de gemeente staan van bepaalde infracties van de woning. De advocaat van de koper stelt het voorlopig koopcontract op ter bescherming van de kopende partij en dit contract moet dan vervolgens goedgekeurd worden door de verkopende partij. En mochten er onverhoopt verborgen gebreken aan het licht komen, dan ook heb je je advocaat aan je zijde.
Het kan voorkomen dat je bijvoorbeeld pas na een flinke regenbui een eventuele lekkage ziet. Of het dan een ernstig verborgen gebrek is, zal moeten worden onderzocht, maar verhaal halen is nu eenmaal lastiger als de verkoper in het buitenland zit (buiten Spanje dus). In Spanje wordt zelden een bouwkundige check gedaan. Wat ook een risico is: een woning die lang leeg heeft gestaan, en de apparatuur wordt weer in gebruik genomen, dan kan het zijn dat bijvoorbeeld de boiler of verwarmingsketel het begeeft. Daar kun je weinig mee, je koopt een oudere woning en op moment van de overdracht werkte alles correct. Andere risico’s zijn bijvoorbeeld dat de buren een tweede level op de woning zetten en je je uitzicht kwijt raakt. Dit kan voorkomen worden door een oplettende makelaar. Die weet wat er eventueel nog gebouwd of verbouwd mag gaan worden. Ook gebeurt het dat de eigenaar een kleiner gedeelte van de grond moet afstaan aan de gemeente. Maar ook dat is te voorkomen door een advocaat die controleert wat de plannen zijn bij de gemeente.
Wanneer verbouwingen niet correct geregistreerd staan, dan is het de taak van de verkoper om ze alsnog correct te registreren. Als zaken niet geregistreerd kunnen worden, omdat niet aan de normeringen voldaan wordt, dan is er overleg tussen koper en verkoper. Of dat hij ze afbreekt of dat hij ze zo laat. Soms kunnen zaken die volgens de normering niet geregistreerd kunnen worden, na verloop van tijd wel geregistreerd worden omdat het verjaard is. (Antigüedad)
Ik zeg dit als een huis teveel punten heeft die niet gelegaliseerd kunnen worden en dus een risico in de toekomst heeft. Ook als je ooit weer gaat verkopen, heb je een probleem. Wie koopt een huis met problemen. Of als een huis zoveel scheuren heeft en betekent dat de fundering niet ok is. Dat gaat heel veel geld kosten en de vraag is of je het goed kunt oplossen. Verder spreek ik ook uit als een huis geen goede investering is. Stel je moet een huis nog volledig gaan verbouwen maar je verbouwt dan boven de waarde van je huis omdat locatie en/of uitzicht niet voldoende zijn om aan de waarde te komen. Ondanks dat je een huis koopt voor je plezier en minder voor een investering, belangrijk om te weten wat je huis in de toekomst doet.
Wat gebeurt er als het fout gaat… daarom adviseer ik altijd een advocaat. Ten eerste voorkomt hij grotendeels dat het überhaupt fout gaat. En als het dan toch fout gaat, dan is hij er om je daarin te adviseren en te begeleiden.
Een Nie-nummer heb je nodig als je een huis koopt in Spanje. Dit is een soort van BSN-nummer en heb je nodig op het moment van de overdracht.
De advocaat meldt je met dit nummer aan bij de Spaanse belasingdienst zodat je bijvoorbeeld de overdrachtsbelasting kunt betalen binnen een maand na aankoop.
Vanwege de enorme drukte bij de aanvraag van de Nie-nummers, is het mogelijk om bij de overdracht een tijdelijk Nie-nummer te verkrijgen bij de notaris. Deze is drie maanden geldig en in de tussentijd vraagt je advocaat middels een volmacht in jouw naam het definitieve Nie-nummer aan. Behalve als je koopt met een hypotheek, dan heb je meteen een definitief Nie-nummer nodig.
Gelukkig hoef je dit niet allemaal zelf te regelen. Ik help je hierbij!
Een advocaat checkt onder andere of alles legaal is en of er geen schulden op de woning rusten. In Spanje berusten de schulden namelijk op de woning. Niet alleen de notaris is belangrijk, de advocaat ook!
Soms hebben meer makelaars de woning in de verkoop. Maar het kan ook gebeuren dat er maar 1 makelaar de woning direct in de verkoop heeft en de feed van zijn website gedeeld wordt met meer makelaars. Makelaars werken samen door middel van het delen van de commissie. De makelaar die de klant levert ontvangt commissie en de makelaar die de woning direct in de verkoop heeft ontvangt ook commissie.
Het is geheel afhankelijk van de koper en de verkoper. Moet het huis leeg gehaald worden? Heeft de koper een hypotheek nodig om de aankoop te doen? Of heeft hij het geld vast staan en dat moet eerst vrij komen? Wanneer kunnen ze naar Spanje voor de overdracht of heeft de advocaat een volmacht om te tekenen? Het kan ook heel snel gaan als dat de wens is van zowel de verkoper als de koper. Over het algemeen rekenen we een drie maanden voordat de woning op naam staat van de nieuwe eigenaar. De woning staat dan nog niet officeel ingeschreven in het register, maar de eigenaar is wel eigenaar en beschikt over de sleutel van de woning.
De prijzen stijgen nog steeds en het gebied blijft zeer gewild. Met name ook door de ontwikkelingen van het thuiswerken na de pandemie. Maar ook het klimaat en het politieke klimaat in Nederland maakt dat de vraag alleen maar groter wordt. Om te investeren is de instap van een woning wel hoger geworden en gaat het om grotere bedragen, maar afhankelijk van het aan te kopen object, is het nog steeds aantrekkelijk.
De ideale combinatie is zelf kunnen genieten van de woning en met de verhuur de kosten van de woning te kunnen betalen. Als je alles moet uitbesteden, hangt er een prijskaartje aan en betaal je in Spanje ook belasting over het vruchtgebruik. Je moet elke drie maanden dan belastingaangifte doen. Dit is een slimme manier om te kunnen genieten van je woning en de kosten van de woning uit de verhuur te kunnen betalen. Veel mensen zijn er zelf veel in de winter en verhuren in de hoogtijdagen in de zomer. Wanneer je te allen tijde wil beschikken over je eigen woning, is het een minder slim idee.
Wil je geen gedoe, dan is het het beste alles uit te besteden aan een verhuurmakelaar. Zij zorgen voor de publicatie, voor de sleuteloverdracht en de schoonmaak. Soms ook onderhoud. Ook draven zij op als er problemen zijn of iets niet werkt. De meeste verhuurmakelaars vragen een 30% van de omzet, maar dan heb je vrijwel geen gedoe.
Lastig om dat in het algemeen te zeggen. De huizen zijn in prijs gestegen en hebben eigenaars de waarde van hun huis fors zien stijgen. De stijging zal wellicht nu minder fors gaan, maar ik zeg ook altijd, als je later verkoopt met minder winst…. Hoeveel heb je van je huis genoten en dat telt ook mee. Qua verhuur is het vooral afhankelijk van hoeveel je verhuurt, wat je investering is en hoe je verhuurt.